如何成为一个好的民宿运营者?

民宿圈 2018-07-27 09:19:03
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作为一只精致的民宿小编 经常会收到很多民宿圈朋友们的留言: “选址总是很头疼啊” “到底装修应该注意哪些问题” “装修预算已经快控制不住了……怎么办” 今天,圈长特意整理了民宿房东大神们的运营干货,送给这些民宿圈迷茫的萌新们!一定要做好笔记,这些可都是民宿萌新们最需要关注的要点哦! 开民宿前的考察分

作为一只精致的民宿小编

经常会收到很多民宿圈朋友们的留言:

“选址总是很头疼啊”

“到底装修应该注意哪些问题”

“装修预算已经快控制不住了……怎么办”

今天,圈长特意整理了民宿房东大神们的运营干货,送给这些民宿圈迷茫的萌新们!一定要做好笔记,这些可都是民宿萌新们最需要关注的要点哦!

开民宿前的考察分析

很多萌新们总会在想到开个民宿后就直接考虑选址,殊不知不同的城市可能适合不同的住宿业态,民宿未必对于全部的城市都适用。

民宿运营界老炮Even认为:对于民宿的考察分析,主要有两个方面,第一个方面是从全方位了解民宿这个行业,另一方面则是可行性的分析。

一个民宿的好坏主要由:特点/亮点/吸引点、交通、大环境、周边小环境、商业氛围、服务、配套设施、室内设计、餐饮、消费者反馈等构成,在考察的时候尽量去记录这些信息,学习模仿,规避利害。

民宿运营选址技巧

民宿运营选址一直都是民宿运营新手们最最头疼的问题,当然也是房东大大们最有心得的地方。

选房注意事项

七所民宿全部盈利的超级房东大大jack lau认为,选房的三个注意事项是:空间大小、位置、原始状态。

空间大小决定了你的入住人数,会很大程度上影响预订量;位置不必说,商圈景点公园流量大的地方;原始状态的是否完善决定了你装修翻新投入的成本。

有些房东在选房时会考虑房源朝向,其实这些都不太重要,因为房客只住几天,这种感觉是短暂的,都可以通过后期处理,比如暖气、空调、灯来进行补救。

元气少女房东Lexy的观点是:民宿的选址非常重要,地理位置、交通都需要考虑在内。其实核心就是便捷,最好楼房有电梯,这样游客拎行李也会轻松很多。

民宿改造要点

曾参与《私人订制》、《璀璨人生》拍摄所在会所设计的超级房东设计师范宁(三毛)认为:想要做好民宿,就要挖掘它内在的故事。

贴心房东Romy,巧妙的将房源分为了三类,他们有着不同的改造要点

核心地区的公寓,内部硬性设计完备,如何在有限的空间,创造出不同风格和区域,拥有更大多样性,是她们思考的问题;

老旧小区,最关键的是电器设备的更新和电路改造,以及区分功能区、茶区和餐区,让整个家更温馨完整;

候鸟房最大的难点是房屋再利用,将原房东遗留下来的老物件实现旧物改造,和后期软装完美融合。

装修与内部设计

花仙子房东Jasmine认为,使用花卉装扮民宿的时候,可以考虑到布局花艺、季节搭配等要点。

客厅之中的插花可以大些,放在大型台面上,会显得十分热烈。若想用插花点缀茶几、组合柜或墙上的格架等较小的地方,就要用小而圆锥状的插花。

卧室是最需要宁静的,插花不宜过多,能在一个晶莹剔透而精致的瓶中,插上一两枝玫瑰或干花之类的,则会起到既温馨又不过分浮华的装饰作用。卧室插花的花材最好选择没有香味的花材。

房间的入口或过道一般都比较窄小,最好选用简洁、整齐,带有欢快色彩的插花,不宜过大,以挺直型为宜。

在季节上,春天应选择色彩鲜艳的材料,给人以轻松活泼、生机盎然的感受。夏天插花的色彩应该要求清逸素淡、明净轻快,可以适当选择一些冷色调的花,给人以清凉之感。秋天可选用红、黄等明艳的花作主景,与黄金季节温和,给人以兴旺的遐想。冬天应以暖色调为主,可以给人以迎风破雪、生机勃勃的感受。

民宿改造的五个关键细节

具有多年酒店管理经验的Even认为,装修时候一定要盯紧五个关乎经营成败的细节:

洗手间排水要快要好、要有点坡度,以免有臭味有积水

房间漏水,就是装修时防水做得不太好。所以最好做双层防水

装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi,预留足够的电源插口

木质结构的房子千万要做好隔音,要不以后麻烦超级大

如果民宿是大规模客栈,那在软装方面要注意下,选用的所有灯具都要考虑用节能灯,要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比,有些可有可无的采购,问下你的设计师能不能去掉。

民宿运营成本管理

民宿正式运营前需要房东们投入大量的成本,这使得不少房东在运营前已经有了不少的经济压力。如何控制装修成本,元气少女房东Lexy认为自己动手安装不失为一个好方法。

日常使用的智能门锁,如果聘用师傅安装,往往安装费就需要200元,动手能力强的宝宝们自己看装置视频也可以轻松学会。装修过程中,一定要监工。比如刷墙,有些工人床板后面角落,都没有刷到,还称反正看不到。很多细节都很重要,都需要细心认真地去监督。

超级房东大大jack lau认为,在做一套房源的时候,要做一份详细的成本利润测算,估算产品价格(拿房价、日用品价格、水电煤网)和入住率,从而算出可以花多少钱用到推广和装修。

某种意义上来说,拿房的价格决定了你的利润空间大小,房源销售价格决定了转化率;位置不必说,商圈景点公园流量大的地方;配套设施的是否完善决定了你装修翻新投入的成本,继而也会影响到转化率。

Even则提出了两个要点:

成本预估分析:要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用,改造的费用全国是差不多的,找懂设计的朋友是可以预估出来的,然后再测算一下运营的人员成本,要清楚你开民宿需要投资多少钱。

收入预估:收入预估实际上是好做的,房间价格是透明的,平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况,从而也就知道项目的收入情况。

做支出收入预估是十分有必要的,只有算了账才知道要花多少钱,大概能挣多少钱,这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱,再多的情怀也会消磨殆尽。

民宿营销定位

合理定位

加多宝凉茶曾因成功的“怕上火”定位,一跃成为全国最受欢迎的饮料之一。良好的定位显然已经很多企业成功的关键因素之一,运营老炮Even 在这个问题上,同样心得满满。

定位民宿如何定位?三个客观依据,缺一不可。首先,民宿做多大规模,大概投入多少钱?这直接决定了该民宿的档次和客单价。

另一方面,民宿的核心竞争力是差异化,而民宿的差异化是什么?就是民宿的主人。在做定位之前,民宿主人需要详细分析自身有哪些优势,哪些特长,哪些可以落地在民宿中行为一个特色。

最后一个方面,在做定位之前需要深入了解一下目标人群的消费习惯和消费特点,他们的青睐方向也是考虑的重要因素。包含:

品牌核心竞争力/品牌特色

品牌消费定位/客单价

表现风格定位

品牌文化/精神

民宿起名字的学问

很多房东已经笑称自己是几个房东的“妈”了,那么该如何给自己的民宿宝宝们起名字,是他们非常关心的要点。Even 认为,给民宿起名字要坚持三个基本原则:

识别度高,印象深刻,最好易记:这个是起好名字的第一要点,店名基本上是给消费者的第一印象,让自家民宿在预订平台中脱颖而出。

能注册商标:很多人在起名字的时候都会忽略这个问题,用一些通用词汇做店名,或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但如果民宿做大做强,名字就成了给别人做嫁衣了,建议在命名的时候最好去“国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。

表现品牌风格:品牌名能够反馈出民宿主的性格,或者和民宿的气质相符,因为有一种东西叫“吸引力法则”,不同品牌名一定会吸引不同志趣的房客。

民宿推广宣传

具有互联网运营经验的jack lau认为,想要提高曝光率和浏览量,可以从以下几个方面入手:

标题的关键词;

积极参与平台的各项主题活动;

更多的涵盖平台标签,例如实拍、优选、超赞房东等,满足系统需求,也就是满足客户的需求。

说到房源名称涉及到的关键词,可以分为易搜词和转化词。

易搜词就好比你找北京故宫周围的房,你就会去搜“故宫”,这类词还有“长城”、“王府井”、“火车站”、“机场”等商圈、景点、公园关键词;转化词会最终影响你的成交,这些需是可以打动人的点,例如“精致装修”、“慢生活”、“海景房”等标签词。

所有这些房源名称、房源图片、房源介绍、房源评价、地理位置、成交单数等,都会直接影响到你房源的综合排名。

民宿清洁妙招

小仙女房东May和Aki在管理民宿的过程中,整理了一些民宿清理的小妙招:用柠檬酸泡热水可以清除水垢,浴室喷头擦一擦就干净了;氧净清除油污一级棒;神器克林擦擦,外观如同海绵,在清理时体积会慢慢变小,搭配威猛先生简直无敌,没有去不掉的污渍。

民宿证件办理问题

Even认为,在民宿进行设计改造的时候,千万不要忘了在这个时间段办理证件,合理的安排这两项工作,可以最大化节省时间。

租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情,另外当设计图纸确定以后,就可以开始着手去办理很多证件了,例如消防、环评、食品安全等(各地政策会有所不同)。

一般来说,在施工前消防的许可是必须办下来的,否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事,但是一定要提前去操作,把时间节点了解清楚,不要等着明天就要开业了,环评、公安和食药监局来找麻烦,再补办可能需要更长的时间,不仅影响生意还影响心情。

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