再过10年,房子会变成“砖头价”还是“金子价”?

用一句话形容2019年的楼市：怪事年年有，今年特别多。

南京有个小伙子要跳楼，一边把腿伸出窗外，一边袒露心声：自己30岁了，190斤。女朋友嫌他太胖，他就天天晚上为她跑步，瘦了10斤。当天下午女朋友说要吃花甲，他就走3了公里路，到菜市场给她买。正因为用情太深，发生矛盾之后，才有了轻生的想法，旁边的人根本劝不动。气氛闹僵时，一位热心邻居大妈的声音洪亮地响起：“小伙子，你不要跳下去，跳下去我们楼盘要降价了”！别说，这句话瞅着都有点“力透纸背”的意思，小伙考虑到自己的行为会影响房价，果断收腿，爬下窗台。

同样也是在上个月，深圳罗湖区一栋房龄超30年的公寓楼发生沉降倾斜，中介直接身挂宣传牌，收购同小区二手房，网上有坍塌楼盘房源挂出。有中介称，坍塌房源和周边房源已经出现涨价趋势，部分涨幅在5万—10万元。这两件事，看似风马牛不相及，听起来却有点讽刺，也有点“魔幻”，房价的威力，竟至于此，让人看淡生死，让倒塌的房屋“不降反涨”。

这只能说是2019年楼市的小插曲，换言之，这是20多年以来，房地产市场投机情绪不断膨胀的缩影。假如再过十年，类似的现象还会不会发生？或者说，10年之后，房子会变成“砖头价”还是“金子价”？笔者认为，要从以下两个方面展开分析。

排名前列，看货币、信贷的变化。

有份数据大家可以看一下，与地产有关的行业，在银行信贷中占据了重要的地位。

截止2018年末，房地产贷款余额为38.7万亿，占136万亿贷款余额的比例高达28%，如果再算上采矿业、金属冶炼加工、非金属矿制造、工程机械、家具家电等与房地产高度相关行业贷款的话，占比接近三分之一。从债券市场来看，目前债券市场信用债余额大约20万亿，其中房地产、建筑业和采矿业三大行业的信用债存量占比是35.5%，占比超过了三分之一。

由此来看，房地产与信贷、货币有密不可分的关系。

换个角度来看，本轮房价上涨始于2015年，以北上深一线及周边城市领涨，随后三四线楼市加入，彼时因为金融机构同业存款有所放松，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%。但是，目前京沪深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。

这是很简单的道理，储蓄没了、存款少了，在房市里流通的货币总量下降了，房价上涨自然无从谈起，假如这种趋势持续10年以上，一线大都市如北上广深的房子，依然会保持“金子价”，因为足够稀缺。而跟风的三四线以下城市，因为存款进一步被更高层级的城市吸纳，“砖头价”也不是不可能。

第二，看房地产新开工面积增速和人口的变化。

什么叫房地产新开工面积？说白了，就是当年新施工了多少房子。数据显示，从1998年房改开始，我国新开工住宅套数快速增长，1998年还不到200万套，随后跃升至2013年的1400万套左右。

按照城镇每千人新开工住宅套数这个指标来看，我国在2013年已接近18.5的水平，说明以现有的城市常住人口来看，住宅新开工套数已经接近天花板，事实上，从2014-2018年的数据来看，2013年确实是房地产新开工面积的顶峰，很难再增长了。

人口也是如此，拐点也是在2013年出现的。

根据中泰证券经济学家梁中华的测算，从2013年开始，15到60岁人口，即所谓的“劳动力人口”开始负增长，过去十年间，劳动力每年减少大约200万以上，未来5年，预计年均减少将达到300万以上，十年之后，年均减少将会高达1000万。从新开工与人口的角度来看，10年之后，人口越少的城市和地区、房地产新开工量增速持续减少的区域，房子变成“砖头价”将是必然。

第三，看房产的持有成本。

我们平时都比较关注买房过户的税费、增值税和个税变动，其实，这是房地产市场的一个典型特征，交易环节的成本高，而持有环节几乎为零。经济学家李迅雷近日指出，迄今为止，资本利得税、遗产税和房产税仍遥遥无期，我们对于“资本”还是非常宽容的。换言之，比起房价下跌，炒房客们更“害怕”的是“遗产税”、“房产税”和“资本利得税”，一直没有出台，是因为调控对他们太“宽容”，由此造成了不少购房者抱有“侥幸”心理，四处出击，对房价上涨推波助澜。

事实上，正因为持有一套房子的成本太低，我们才看到了“金子价”的房子不断出现，反正税费都由买家承担，房子就算卖不出去，对投机者来说也无所谓。但是，随着楼市调控措施日渐完善，长效机制不断健全，未来对于房产税落地的预期越来越高，空置税推出的呼声也很大，加上房屋的折旧、限售动辄三年五年以上，房产的流动性降低，持有成本提高将是大势所趋。

因此，假如未来三年内房产税如期落地，租赁市场体量持续扩大，租房与买房能够享受到同等学区和医疗的权利，那么，10年之后，不少城市的房子都会变成“砖头价”，因为持有成本太高了。

对于房子未来价格如何变动，经济学家也有自己的答案。

经济学家李迅雷9月7日发文指出：如果房价不涨，那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。

事实上，买房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

专家的意思很明确：不涨就亏钱。

这是内行总结的“5个字”，直接点透了未来的趋势，砖头价又如何？金子价又怎么样？10年之后是赚还是亏，主要看的是你买房时的成本，只要房价不再像过去那些年一样上涨，“稳中有降”就意味着买房会“亏钱”。

综上所述，无论是从货币、信贷的角度，还是从房地产新开工、人口增速变化，以及房屋持有成本的角度，十年后的房子，想变成“金子价”是不可能的，倒是有不少人口流出、就业机会稀少、现房比常住人口都多的城市，有变成“砖头价”的可能。

（来源：蓝白观楼市）