再过10年,房子会变成“砖头价”还是“金子价”?

搜狐焦点丽江 2019-09-10 09:57:24
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再过10年,房子会变成“砖头价”还是“金子价”?

用一句话形容2019年的楼市:怪事年年有,今年特别多。

南京有个小伙子要跳楼,一边把腿伸出窗外,一边袒露心声:自己30岁了,190斤。女朋友嫌他太胖,他就天天晚上为她跑步,瘦了10斤。当天下午女朋友说要吃花甲,他就走3了公里路,到菜市场给她买。正因为用情太深,发生矛盾之后,才有了轻生的想法,旁边的人根本劝不动。气氛闹僵时,一位热心邻居大妈的声音洪亮地响起:“小伙子,你不要跳下去,跳下去我们楼盘要降价了”!别说,这句话瞅着都有点“力透纸背”的意思,小伙考虑到自己的行为会影响房价,果断收腿,爬下窗台。

同样也是在上个月,深圳罗湖区一栋房龄超30年的公寓楼发生沉降倾斜,中介直接身挂宣传牌,收购同小区二手房,网上有坍塌楼盘房源挂出。有中介称,坍塌房源和周边房源已经出现涨价趋势,部分涨幅在5万—10万元。这两件事,看似风马牛不相及,听起来却有点讽刺,也有点“魔幻”,房价的威力,竟至于此,让人看淡生死,让倒塌的房屋“不降反涨”。

这只能说是2019年楼市的小插曲,换言之,这是20多年以来,房地产市场投机情绪不断膨胀的缩影。假如再过十年,类似的现象还会不会发生?或者说,10年之后,房子会变成“砖头价”还是“金子价”?笔者认为,要从以下两个方面展开分析。

第一,看货币、信贷的变化。

有份数据大家可以看一下,与地产有关的行业,在银行信贷中占据了重要的地位。

截止2018年末,房地产贷款余额为38.7万亿,占136万亿贷款余额的比例高达28%,如果再算上采矿业、金属冶炼加工、非金属矿制造、工程机械、家具家电等与房地产高度相关行业贷款的话,占比接近三分之一。从债券市场来看,目前债券市场信用债余额大约20万亿,其中房地产、建筑业和采矿业三大行业的信用债存量占比是35.5%,占比超过了三分之一。

由此来看,房地产与信贷、货币有密不可分的关系。

换个角度来看,本轮房价上涨始于2015年,以北上深一线及周边城市领涨,随后三四线楼市加入,彼时因为金融机构同业存款有所放松,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%。但是,目前京沪深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。

这是很简单的道理,储蓄没了、存款少了,在房市里流通的货币总量下降了,房价上涨自然无从谈起,假如这种趋势持续10年以上,一线大都市如北上广深的房子,依然会保持“金子价”,因为足够稀缺。而跟风的三四线以下城市,因为存款进一步被更高层级的城市吸纳,“砖头价”也不是不可能。

第二,看房地产新开工面积增速和人口的变化。

什么叫房地产新开工面积?说白了,就是当年新施工了多少房子。数据显示,从1998年房改开始,我国新开工住宅套数快速增长,1998年还不到200万套,随后跃升至2013年的1400万套左右。

按照城镇每千人新开工住宅套数这个指标来看,我国在2013年已接近18.5的水平,说明以现有的城市常住人口来看,住宅新开工套数已经接近天花板,事实上,从2014-2018年的数据来看,2013年确实是房地产新开工面积的顶峰,很难再增长了。

人口也是如此,拐点也是在2013年出现的。

根据中泰证券经济学家梁中华的测算,从2013年开始,15到60岁人口,即所谓的“劳动力人口”开始负增长,过去十年间,劳动力每年减少大约200万以上,未来5年,预计年均减少将达到300万以上,十年之后,年均减少将会高达1000万。从新开工与人口的角度来看,10年之后,人口越少的城市和地区、房地产新开工量增速持续减少的区域,房子变成“砖头价”将是必然。

第三,看房产的持有成本。

我们平时都比较关注买房过户的税费、增值税和个税变动,其实,这是房地产市场的一个典型特征,交易环节的成本高,而持有环节几乎为零。经济学家李迅雷近日指出,迄今为止,资本利得税、遗产税和房产税仍遥遥无期,我们对于“资本”还是非常宽容的。换言之,比起房价下跌,炒房客们更“害怕”的是“遗产税”、“房产税”和“资本利得税”,一直没有出台,是因为调控对他们太“宽容”,由此造成了不少购房者抱有“侥幸”心理,四处出击,对房价上涨推波助澜。

事实上,正因为持有一套房子的成本太低,我们才看到了“金子价”的房子不断出现,反正税费都由买家承担,房子就算卖不出去,对投机者来说也无所谓。但是,随着楼市调控措施日渐完善,长效机制不断健全,未来对于房产税落地的预期越来越高,空置税推出的呼声也很大,加上房屋的折旧、限售动辄三年五年以上,房产的流动性降低,持有成本提高将是大势所趋。

因此,假如未来三年内房产税如期落地,租赁市场体量持续扩大,租房与买房能够享受到同等学区和医疗的权利,那么,10年之后,不少城市的房子都会变成“砖头价”,因为持有成本太高了。

对于房子未来价格如何变动,经济学家也有自己的答案。

经济学家李迅雷9月7日发文指出:如果房价不涨,那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

事实上,买房亏钱的又何止是上海,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

专家的意思很明确:不涨就亏钱。

这是内行总结的“5个字”,直接点透了未来的趋势,砖头价又如何?金子价又怎么样?10年之后是赚还是亏,主要看的是你买房时的成本,只要房价不再像过去那些年一样上涨,“稳中有降”就意味着买房会“亏钱”。

综上所述,无论是从货币、信贷的角度,还是从房地产新开工、人口增速变化,以及房屋持有成本的角度,十年后的房子,想变成“金子价”是不可能的,倒是有不少人口流出、就业机会稀少、现房比常住人口都多的城市,有变成“砖头价”的可能。

(来源:蓝白观楼市)

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