致丽江:关于房地产和旅游的一点思考(一)

航空货运学习笔记 2018-08-20 02:30:31
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2017年上半年时,一个关注很长时间的公众号上推荐过云南的地产。推荐的理由有两个。“一是云南拥有绝大多数人都为之喜好的气候条件,比如,有没有污染,空气质量如何,气候怎么样,能不能避冬,可不可以避暑,这是硬性条件,必须满足。;二是云南拥有其他城市无法取代的能够满足更深层次精神需求的东西。比如版

   2017年上半年时,一个关注很长时间的公众号上推荐过云南的地产。推荐的理由有两个。“一是云南拥有绝大多数人都为之喜好的气候条件,比如,有没有污染,空气质量如何,气候怎么样,能不能避冬,可不可以避暑,这是硬性条件,必须满足。;二是云南拥有其他城市无法取代的能够满足更深层次精神需求的东西。比如版纳的雨林、腾冲的温泉、丽江的雪山和文化、大理的洱海……”再者,随着海南窗口期的关闭,云南度假地产已经升温。同时制约云南地产发展的因素也很明显,即交通,关于这点深有体会,从丽江回昆明518公里的路程,火车足足走了8个多小时,其中路上让车得停了2、3个小时,无座车票简直是噩梦。

昆明、大理、丽江走马观花

    去年因各种原因一直没去成云南,最近忙里偷闲,去了趟云南,昆明、大理、丽江各呆了一天。在全国大范围高温的情况下,云南竟有一丝凉意,后悔没多带几件长袖衣服。昆明因省会地位,在2015年这波行情中,16年下半年及17年上半年开始启动,目前东二环已经上涨到1.2W左右了,启动时机和房价基本同南宁相当。

    第二天从昆明到大理,因动车已经开通,仅用了2个半小时,大理的市场基本分为3个区域,下关(老城区)、海东新区和古城片区,从中介处了解到,2017年年初下关的房价基本在6K,现在已经1W出头,海东新区将对比较便宜,2017年初开盘的新盘基本在5K左右,二手房的代表-公务员小区基本在4K左右,不过现在基本没有新房再买,仅剩了大面积和一个公寓,而且价格基本在7K了,公务员小区也到了6K多,不知是因为昆明到大理高铁的开通带动(6月底开通),还是因为习大大的到访,只想送给自己一首《凉凉》。

    第三天早班火车从大理到丽江,哇,终于到了所谓的“艳遇之都”,竟有一丝朝拜的喜悦。在公交车上和那位纳西族的司机聊了一路,现在竟然都回想不起来都聊了些什么。对丽江的第一印象是干净、舒适和热情,暗暗告诉自己如果有时间一定要跑个步。丽江的市场大体也分为3个,北面是靠近玉龙雪山的高端住宅区,价格基本在2W+了,中间是以丽江古城和七星街为中心的老城区,基本无新盘,二手房在6-7K(别墅除外),南边是玉龙县(火车站),也无新盘,二手在4.5-5.5K之间。第一站去的北面的雪域金沙,年初团购时是5K出头,现在已经到7.7K,而且价格暂时锁定,另外一个是托管式公寓和别墅(日系茶艺风,好喜欢),讲真的第一次见到那么大的沙盘,着实震撼,但更震撼的是价格接近2W,《凉凉》循环播放一次。老城区的价格相对能接受,而且租金还挺可观,50W的房子,基本可以租到1.5-2K,玉龙县的价格就更亲民了,但40W的仅租1K出头,不知租金是否有水分。

    以上便是对三地很粗略的考察情况,但是是否值得投资呢,需要重回房地产的基本逻辑。

我的基本逻辑

     我对房地产的理解主要受任大炮的影响,主要是从国家制度、宏观因素、微观因素以及供求关系四个方面考虑。后来,在任泽平的一篇文章中看到“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的观念,也觉得有几分道理。

    (一)国家制度。主要包含了土地制度、户籍制度、金融制度以及社会化租赁。

    1、土地制度为国家所有或归集体,宅基地无法转让,决定了土地只能由政府供应。政府对土地财政越来越依赖,决定了地价也越来越高,当前政府限制商品房备案价,一定程度上会出现面粉高过面包的情况,于是出现了连夜排队买房的现象。下表展现各主要城市土地依赖程度。

    2、户籍制度主要表现为,户口迁移困难。因资源(教育、医疗、就业机会等)向大城市集中,导致落户受限。17年底以西安、长沙、南京为代表的二线城市放宽了落户政策,是一个很好的信号,然而城市间资源的差异,并不足以引起人口的真实流动。

    3、金融政策主要是指地产企业的融资主要来源股市、债市,导致民众若不购房便无法分享城市发展红利,造成中国人喜欢购房的原因。同时希望REITs能尽快完善。

    4、社会化租赁也不健全,年轻人来到城市后的住房需求无法满足,城中村造就了深圳速度,但是无热水、无煤气,仅能用蜗居去形容,上海城市发展较早,基本无城中村,但浦东机场附近的二、三十年龄的房子基本都要租到4-5K,随着近年国家对租赁市场的发展,很多深圳的城中村改造后租金直接翻倍,一定程度上造成了人们对住房的恐慌。

    (二)宏观因素。2012年底的十八大报告中提出“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番目标”,根据72法则,M1、M2增速应该会保持在9%左右,13年以来M1、M2增速见下表。

    同时随着三去一降一补、防范系统金融风险、中美贸易战等因素影响,中性货币政策适度从紧会成为接下几年的趋势。18年为房地产企业还债高峰期,加上政府限价,会出现一部分高杠杆企业降价出售的情况。

    于此同时,我们也应该看到房地产及配套产业对GDP的贡献接近20-30%,因此觉得“夜壶理论”的形容太贴切了。

    (三)微观因素。主要包括限购、限售、限价、提高首付比例和利率上浮等。微观政策主要影响市场的资金流向和心理预期。楼市作为资金的蓄水池,在股市低迷,大宗商品风险突出的情况下,楼市仍旧是最好的方向。不过,深圳作为中国楼市的风向标,接连6月5日出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(被称为“二次房改”),7月31日加码调控,很大程度上削减了金融属性,抑制了投资炒作的风头。

    (四)供求关系。目前中国城镇化率接近60%,城市资源集中以及人们对美好生活的向往,决定了住房需求不会变(保障性住房目前占商品房的比例过低,还需要很长的路要走;租售同权呢,也觉得是个伪命题)。供给方面,主要从土地供给的角度考虑,由于从企业拿地到交房,基本需要2-3年,所以任泽平讲“中期看土地”,但是当前国家在土地导向上是压缩大城市的土地供给,增加小城市的,其实这在一定程度上出现了资源配置错位情况。2017年深圳纯住宅地块仅供应一块,一方面可以看出深圳将大力整合存量房,然而拆迁难度大,需要更有操作性的措施出台。另一方面可以预见,19年深圳的新房供给将大幅减少。同样丽江也需要考虑土地出让情况,虽然目前三四线城市去库存任务基本完成,若当地依赖土地财政,后期同样会出现库存过大的情况,这是一大风险。

对旅游业的认识

    (一)旅游业发展现状

    查看数据发现“2017年国内旅游人数50.01亿人次,比上年同期增长12.8%;入出境旅游总人数2.7亿人次,同比增长3.7%;全年实现旅游总收入5.40万亿元,增长15.1%。初步测算,全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元,占GDP总量的11.04%。旅游直接就业2825万人,旅游直接和间接就业7990万人,占全国就业总人口的10.28%。”其中2012年-2017年国内旅游市场统计情况如下:

    计算得出15年旅客人次增长12.8%,旅游收入增长10.7%,16年旅客人次增长11%,旅游收入增长15.2%。整体看数据还算比较理想。

    查看“十三五”旅游业发展规划,发现2015年至2020年旅客人次增长和旅游收入增长1均在10%以上,根据以往情况,相信这个目标会实现,但这并非是一个高速增长的数据。

    (二)旅游资源分布情况

    1、国家度假区。截至2018年1月,中国共有国家旅游度假区26家。分别为:

    有点意外,作为旅游大省的海南只有1个亚龙湾(那里的沙滩太舒服了),云南只有2个,分别是西双版纳和阳宗海,反倒是东部沿海省份较多,看来度假区是经济发展到一定阶段的产物。

    2、5A级景区。2007年第一批国家AAAAA级旅游景区有66家。其中最多的为江苏有4个,云南有2个,分别是丽江古城和石林风景区。虽然现在已经增加到249家,但是感觉还是第一批的比较有说服力。

    3、中国世遗名录。截至2018年7月,中国已有53项世界文化和自然遗产列入《世界遗产名录》,其中世界文化遗产36项、世界文化遗产和自然双重遗产4项、世界自然遗产13项。云南省有自然遗产三江并流和文化遗产丽江古城。

    查完以上数据发现,作为印象中的旅游大省云南,并非一只独秀,反倒是江苏更占优势。下图“我国文旅地产分布”也印证了这一想法。

    最后,若投资还是需要回归地产的本质,当地GDP总量及增速,人口总数和增速,交通规划、房子和租赁价格、购房偏好、市场供求、利率、地段(商业、学区、高铁、地铁)等因素。

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