智库 | 房地产上市公司多元化战略现状及利弊分析

中房智库特约研究员 杨谨頔/文

近年来,政府不断加强对房地产行业的调控，使得“房住不炒”理念已经成为我国地产调控的主旋律。在此背景之下,大多数房地产行业上市公司正在寻求转型，在主业基础上向其他领域布局延伸，将多元化作为较新的发展战略。一、主流房地产企业多元化战略进展本文根据《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，选取综合实力榜十强中的前六名加以了解房企多元化战略进展。

1.中国恒大多元化战略布局

恒大多元化战略布局主要体现在文旅、大健康产业和高科技产业三大领域。在文旅领域，恒大倾心打造“恒大童世界”和“恒大水世界”。力求建设成为全球较大的“全室内、全天候、全季节”大型温泉水乐园。在大健康产业领域，恒大着重打造“恒大养生谷”。创建了全新理念的“1+N”防、治、养相结合的全生命周期的健康生活方式。并集全球大型养老社区的经验和优势，全新打造“四大园”——颐养园、长乐园、康益园、亲子园。在高科技产业领域，主要是新能源汽车领域的发展。恒大通过入主瑞典国家电动汽车有限公司、牵手世界先进豪车制造商Koenigsegg、与德国hofer组建合资公司等举措，一举完成了从整车制造、电机电控、动力电池、汽车销售、智慧充电、共享出行等领域的全产业链布局。

2.万科A多元化战略布局

万科A业务开展主要集中于万科物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务板块。在物业服务板块，万科物业推出综合性的资产服务计划，以实现业主利益较大化为目标，贯穿于房屋资产交易、管理、配套等多个环节。在住宅租赁板块，万科围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。发展长租公寓业务，目前主要以青年公寓（“泊寓”）为产品线。在商业开发运营板块，万科以印力集团作为商业开发与运营平台，进行国内商业地产的投资、开发和运营管理。在物流仓储服务板块，万纬物流全国遍地撒网。主要专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，涵盖电商、餐饮等各个领域。

3.碧桂园多元化战略布局

2018年中期，碧桂园成立了碧桂园农业控股和广东博智林机器人两家有限公司，形成了地产、机器人、农业三大板块布局。在机器人板块，稳步推进建筑机器人、医疗机器人和餐饮机器人三条线路，提高生产力。在现代农业板块，碧桂园农业控股有限公司从前端研发、“公司+基地+农户”模式的中端生产组织，一直到以凤凰优选社区门店为主体的终端销售形成了一条完整的链条。

4.保利地产多元化战略布局

保利地产提出“一主两翼”的发展战略，即以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为两翼，构建不动产生态发展平台。在综合服务方面，保利地产以不动产投资开发上下游产业链价值挖掘与资产经营为主线，搭建覆盖物业管理、销售代理、建筑、商业管理等多个综合服务板块。在不动产金融方面，以产业金融服务为基础，扩大基金管理规模，发挥客户资源优势，形成以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。

5.中海地产多元化战略布局

中海地产在制定企业发展战略层面保守谨慎。主要还是围绕地产主业，通过激发住宅开发业务的潜在价值，使得多项业务协同发展。目前已经形成住宅开发产业群、城市运营产业群、创意设计与现代服务产业群的三大产业群战略。与此同时，自2018年以来，中海新增多项业务落地运营，涵盖教育、养老、物流三个行业12种业态。

6.融创中国多元化战略布局

融创在坚持地产主业的基础上，积极开拓文旅城项目，与地产业务形成良性互动。文旅城项目包括融创茂和融创乐园两部分。公司专门成立融创文旅集团负责文旅城的酒店、购物广场和主题公园等从设计、建造到运营的一系列活动。2018年，有近20家房地产行业公司去掉了公司名称中“地产”二字。由此现象可以看出，大多数房地产行业公司正在调整公司未来的战略方向，多元化已成为重要选择。但是实行多元化战略真的有利于房地产行业上市公司的发展吗？只要是多元化战略都能促进房地产企业绩效的提升吗？

二、房地产企业多元化战略实证分析

为了解答上述问题，本文对此进行了实证分析。由于多元化战略具有滞后性，即本年度实施的多元化战略对绩效的影响很有可能会在接下来几年公司的绩效中才会体现。因此本文从WIND数据库中选择沪深两市房地产行业上市公司2012~2018年的信息进行实证分析。本文在探究多元化战略是否有利于房地产行业上市公司发展的同时，更想在此基础上探究即使两个公司跨行业经营的业务数目一致，若各经营业务所占比例不同是否会对房地产行业上市公司的绩效产生影响。因为经营业务数目仅仅测量的是“量”，结果并不具体，因此衡量多元化战略时，除了经营业务个数，还采用了赫芬达尔指数和熵指数。（计算公式及计算过程略）在度量企业绩效方面，主要采用的指标有总资产收益率、净资产收益率、每股收益、销售利润率、主营业务增长率、托宾Q值、EVA、平衡积分卡、可持续发展率等。考虑数据的可得性，本文选择用企业的盈利能力和股东获利能力衡量企业绩效，用总资产收益率、净资产收益率以及每股收益作为分析指标。在控制变量的选取方面，初步选取了股权集中赫芬达尔指数（H10）、所有者权益增长率（EQU）、控制人变更（CON）、资产周转率（CTUR）、公司规模（Size）、公司年龄（Age）、资产负债率（Lev）七个指标，相关分析结果显示H10、EQU、CON、CTUR与因变量的相关性系数低（小于0.15）且均不显著，因而剔除，最终保留公司规模、公司年龄和资产负债率三个控制变量指标。本文剔除了各个变量数据缺失的、公司收入没有按照行业划分的样本。数据分析采用Stata14.0软件进行。除此之外，为避免极端值的影响，本文对企业绩效指标和资产负债率数据进行了前后1%的winsorize化处理。在回归模型的选择上，本文首先使用F检验在混合OLS模型和固定效应模型之间进行选择， 经过检验，F统计量为2.75，对应的P值为0，在1%的水平上拒绝原假设，表明本文的数据更适合建立固定效应模型。接下来本文使用Hausman检验来检验本文数据更适合固定效应模型还是随机效应模型， 经过检验，卡方统计量为28.01，对应的P值为0，在1%的水平上拒绝原假设，因此本文数据更适合建立固定效应模型。

三、结论

1.房地产行业上市公司多元化经营程度不高。

目前来看，房地产行业上市公司选择实施多元化战略促进企业发展较为普遍，但是这些上市房地产公司的经营业务数目均值不超过3个，这表明房地产行业实施多元化战略并没有进行多种业务数量扩张。

2.房地产行业上市公司经营业务越多未必提高绩效。

总体来讲，房地产行业上市公司实施多元化战略对企业每股收益不存在显著的影响，经营单元个数对企业绩效不存在显著的影响。但是各个经营业务所占的比例不同对房地产行业上市公司绩效有显著影响。具体来说，当房地产行业上市公司内的经营业务所占比例“挤压”主营业务过多时，会使企业的经营优势分散，容易出现过度投资和交叉投资的问题，除此之外，还会产生更多的沟通成本、代理成本等，此时的多元化战略与企业绩效呈现负相关，也就是会降低企业绩效。

3.多元化对房地产行业上市公司绩效的影响“先升后降”。

为了验证企业的多元化经营与企业绩效之间是否存在非线性关系，本文在全样本模型中加入了多元化经营指标的二次项。结果表明，随着房地产上市公司多元化经营程度的提高，在一定水平内可以提高企业的经营绩效，此时企业实施多元化战略，可以共享资源，节省人工、沟通等方面成本。但超过一定水平后就会降低企业的经营绩效（如图）。也就是说，房地产上市公司的多元化经营程度较好控制在一定范围内，这样企业绩效才会提升，当企业过度追求多元化时，就会使企业进入“多元化误区”。综上所述，公司在实施多元化战略时，应避免盲目多元化，关注公司多元化结构，合理分配经营业务所占比例，并且结合自身实际情况，不盲目横向扩张，在合适范围内实施多元化战略。（作者系北师大房地产研究中心研究员）

来源：（中房网）