七大原因分析 云南楼市下半年房价会涨

老王侃房作者 2018-08-05 09:30:00
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有人说,“云南楼市限购落地,政策升级的主要目的是落实‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定位,避免由于海南全域限购‘利好’引起楼市疯狂炒作。”。但从昆明乃至云南的整体调性看,旅游、房地产行业仍是主要财务来源、发展重点。

有人说,“云南楼市限购落地,政策升级的主要目的是落实‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定位,避免由于海南全域限购‘利好’引起楼市疯狂炒作。”。但从昆明乃至云南的整体调性看,旅游、房地产行业仍是主要财务来源、发展重点。从5月9日召开的“昆明市重点旅行社工作座谈会”为例,“整治市场秩序、‘内容为王’的专业化发展”都说的是促进昆明旅游转型升级发展。

且无论过去的“桥头堡”、曾经的“一带一路”,高层对云南的定位看,也都希望云南通过建设国际机场、跨国高铁、茶马古道等,为云南找到一条可持续发展且更为国际化的市场环境。

一、海南全域限购

海南开发更早,大配套体系非常成熟,海南在购房者脑中有清晰的认知,大海,沙滩,阳光,比基尼,海南就像一个性感美丽的明星美女,直观、粗暴,大而美。海南已经成为全国甚至是世界范围内的旅游度假目的地;

而云南,因为交通、经济等各种原因,尚未得到全面开发,配套相对匮乏,但胜在原生态的景观保存完整,而且个别城市夏季也更加温润,不酷热,完全拥有避暑的价值,云南,大家只知道一些旅游圣地,但是并没有深入了解,大家脑中并没有一个很直观的形象,她就像一个懵懂邻家少女,需要你用心去观察,去体验,去开发,她是细腻的美。并且云南更有文化底蕴。

所以我们似乎看出,现在的云南好像是10年前的海南,云南拥有可以满足度假、修身养性、养生等资源,有海南同样的优势和稀缺性资源。

二、养老度假需求扩大

人口老龄化的话题一直在讨论的话题。之前有个说法是,因为人口老龄化,所以一二线城市的住房需求会减少,所以一二线城市的房价无法持续走高。但是10年过去了,结果告诉我们,一二线城市的房价并没有因为人口的老龄化而下跌,反而连续涨了10年。

最重要的原因就是自然的城市化。过去的十多年,是我国城市化步伐最快的十年,城市化的结果是,农村人口往城市转移,主要是一二线城市和三线城市,四线以上就很少了。而一二线城市的老年人,则往郊区以及其他适合养老的城市跑。最后的结果是,一二线城市的中青年人口越来越多,老龄化对它们是不会有影响的。请注意一点,这个人口转移,主要是年轻人口的转移,老人还是留在农村,或者农村附近的镇上。

所以说,老龄化的最终结果是,农村、小城镇、小城市的大部分中青年人口往一二线城市、部分往三四线城市转移,只留下小部分中青年和大多数的老年人;而一二线城市的老年人则向更适合养老的城市转移。

总结:养老是一个很现实的问题,也是一盘很大的棋。不仅与年迈的父母息息相关,年轻人自己也未尝不密切上心。数据显示,2020年,我国城镇退休人员将超过1亿人。养老需求不断释放,随之逐步兴起了一种新型养老模式——旅居养老。

三、雾霾无法解决

什么是雾霾?「雾霾」是天气现象「雾」与「霾」的合称。雾是空气中的水汽凝结现象,是自然的天气现象;霾是排放到空气中的尘粒、烟粒或盐粒等气溶胶的集合体,是大气污染所导致。高密度人口的经济及社会活动必然会排放大量细颗粒物(PM 2.5),一旦排放超过大气循环能力和承载度,细颗粒物浓度将持续积聚,此时如果受静稳天气等影响,极易出现大范围的雾霾。

雾霾的来源?工业生产排放的废气、机动车尾气排放、冬季取暖烧煤、焚烧垃圾等导致的大气中的颗粒物(包括粗颗粒物PM10和细颗粒物PM2.5)浓度增加,是雾霾产生的重要因素。当雾和霾同时存在,且区域性能见度低于 10 公里的空气普遍浑浊现象被称为「雾霾」天气。可以说,雾霾既是天气现象,也是大气污染现象。

雾霾会对人类造成严重的威胁?雾霾影响最大的就是人的呼吸系统,造成的疾病主要集中在呼吸道疾病、脑血管疾病、鼻腔炎症等病种上。肺癌和呼吸道疾病的死亡率会随着PM2.5的增加而增长。

总的来说,年纪越小,受到PM2.5污染危害的可能性越大;对于健康的成年人和年轻人来说,其危害会小一些;随着年龄的增长到了中年和老年,因患有心脏、肺部疾病和糖尿病的几率会增加。

那么,有哪些更好的解决方式呢?大气污染问题,尤其是中国的大气污染问题,涉及到的东西确实太多。到目前为止,这种高浓度的细颗粒物的生成机制,还有很多科学界仍然模糊的地方。涉及到治理,更是牵涉甚广。并不是一项或者两项新技术的出现,就能立即改变空气质量的现状的。

基于中国现在的发展情况,这么大规模的汽车保有量,煤电比例以及难以管理的零散供暖这些现实情况,想要像政府承诺的那样短期内解决空气污染问题,几乎不可能。

治理雾霾,洛杉矶用了70年,这个时间还与雾霾的标准有关。如果用洛杉矶现在的天气标准来看,至少十年内,没有太大的可能性。这是一场长期的战斗,因为我们需要更长时间的产业调整,需要更长时间的城市空间调整,需要用更多的时间准备法律,需要更复杂的工作才能说服大众选择理性的生活方式。

总结:很多事情,只有自己经历,才知道真正的感受,雾霾更是如此。

四、云南大健康

2018年云南省两会“坚持高质量发展 全力打造‘三张牌’主题新闻发布会”在昆举行。省卫生计生委主任李玛琳通报称,云南将打造“世界一流”的国际健康医疗城。

云南国际医疗健康城是一座按照“国际化、高端化、绿色化、智慧化”要求,集“医疗、预防、教学、科研、康养、旅游”为一体,具备疾病诊疗、健康管理、教育培训、科技研发、康复养生、医疗旅游等功能的全生命周期高端健康医疗产业综合体。

云南区位优势明显、生态环境良好、生物资源丰富,大健康产业是优先发展的重点产业,但高端医疗资源匮乏、医疗设施欠缺、医学研发投入不足。打造以城市化为形态、高端健康医疗产业为集群的云南国际医疗健康城是面向南亚东南亚辐射中心能力建设的重要内容,是带动大健康产业创新发展的重要引擎。

总结:大健康产业将会是未来我国经济增长中最为“绿色”、“可持续”的增长极。

五、交通不断完善

云南之所以发展缓慢,一个重要因素就是交通,因为地势原因,高速公路、高铁等通达性较差,但是交通问题正在逐步改善。

云南拥有全国最便捷的空中交通体系!截止目前,云南一共有12座中小型民用机场,形成了4个空中枢纽型城市——昆明、丽江、大理、版纳(景洪)。昆明主要辐射滇中和滇东,丽江主要辐射滇北,版纳主要辐射滇南,大理主要辐射滇西。这些机场都分布在著名的旅游城市,而且都已经投入运营,连接省外城市。到2025年,还将再增加10个新机场。

云南在以腾笼换鸟的方式,用便捷的空中交通去替代不便的陆路交通,以后去云南,想去哪,就直接飞到哪!如果这样的交通网络完全搭建起来,云南市场会火吗?

高铁可以带动一个城市的快速发展,比如海南环岛高铁带动了海南西线的发展,比如郑州米字高铁规划让郑州成为国家中心城市。云南也逐渐进入高铁时代。

沪昆高铁:是国家《中长期铁路网规划》中"八纵八横"的快速客运通道的一横,是一条东起上海,西至昆明的东西向铁路干线。沪昆高速铁路线路全长2252公里,已经开始运营。

成昆铁路:高铁已经通车南昆铁路:动车组已经通车渝昆铁路:全长700公里,共18个站,渝昆高铁将在“十三五”期间动工建设。滇藏铁路:丽江至香格里拉是我国中长期铁路网规划西部路网的重要项目,是滇藏铁路的重要组成部分。攀枝花至大理铁路:定位为客货兼顾的国家干线铁路、国际铁路运输通道的重要组成部分。大瑞铁路:东起云南省大理市,向西经漾濞、永平、保山(腾冲)、施甸、龙陵、芒市至中缅边境口岸瑞丽,是泛亚铁路西线中缅国际铁路通道的重要组成部分。大瑞铁路从2008年6月开始分三个阶段开工建设,预计将于2022年建成,届时由大理去往瑞丽车程将由现在的公路七八个小时缩短至三个小时左右。玉溪至磨憨铁路:作为中老国际铁路中国境内部分,玉磨铁路起于云南省玉溪,途径普洱、景洪,止于磨憨口岸。国内段预计将于2021年通车,届时昆明至西双版纳傣族自治州景洪市仅需3小时左右。全线建成以后,昆明至老挝万象有望实现夕发朝至。临沧到清水河铁路:一端连接临沧,一端通往中缅清水河口岸,与正在建设的大(理)临(沧)铁路连接,并通过广(通)大(理)铁路、成昆铁路连接昆明、成都地区,还将通过规划的临沧至普洱铁路连接中老国际铁路玉(溪)磨(憨)段,计划2018年开工建设。大普铁路:大普铁路即大理至临沧至普洱铁路,分为大临铁路(大理至临沧段)和临普铁路(临沧至普洱段)大理至临沧铁路,是云南省主动融入和服务国家“一带一路”建设、推进云南与周边国家实现互联互通的重要项目。广大铁路:一条合资铁路,东起成昆铁路云南段广通北站,向西至大理,是泛亚铁路西线和滇藏铁路的重要组成部分。

总结:预计到2022年左右,云南铁路网将陆续建成,云南将进入铁路时代,云南将会遇到前所未有的发展机会。

六、旅游人次高速增长

云南省作为一个旅游大省,自然风光绚丽,有丽江古城、三江并流、石林、哈尼梯田、大理古城、崇圣寺三塔、玉龙雪山、洱海、滇池、抚仙湖、梅里雪山、普达措国家公园、噶丹松赞林寺、西双版纳热带雨林等旅游景点。2017年云南省旅游业发展迅速,全省共实现旅游业总收入6922.23亿元,同比增长46.5%。

数据显示,2017年云南省全年累计接待国内游客5.67亿人次,同比增长33.3%;实现国内旅游收入6682.58亿元,同比增长47.3%。2017年来云南国内旅游人数不断增长,在国内旅游收入方面也保持增长态势,2017年国内旅游总收入突破6500亿元。

而海南2017年全年接待游客6745.01万人次,同比增长12%,实现旅游总收入811.99亿元。

总结:有较高旅游人次的支撑会给到房价一个有力的推动,高流量才会有高转化!

七、下半年是冬季

云南前一年的11月到次年3月是云南旺季,天气冷、雾霾重,但恰好也是云南供货最足、产品线最丰富的时候,价格也可能是上涨的时候,但是购房者也都会选择在这个阶段去买房,因为大家都在这个时候去买。

云南多个热点城市已出调控政策,总体来看调控政策力度相对较轻,对市场的影响不会太大,后续还有继续加码的可能性。反而可能因为这个政策,大家趁有资格、有杠杆的情况下果断出手。

提醒:那些一心只想“炒房”的人,慎重!

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