房企新常态: 回款、基本盘、撤离三四线城市

搜狐焦点丽江 2019-09-06 09:32:06
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预计全国楼市还将继续降温。除一线城市有望延续反弹外,东部和中部二线城市未来可能继续降温,三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险

截至8月末,房企密集发布2019年中期业绩报告,据业绩报显示,多家房企纷纷调整战略,以回款、基本盘为主要目标,撤离三四线城市几乎成为所有品牌房企的共识。在8月21日的上半年业绩发布会上,万科一改往年的情怀与文艺,在场高层均多次强调回款、基本盘,并坚定地表示万科继续集中在一二线城市发展,不在三四五线城市拿地开发。

在发布会现场,万科几名高管强调,万科坚持快速销售,积极回款。万科首席运营官、执行副总裁张旭表示:“拿地的时候,我们是根据收了多少钱回来,才去拿地,所以没有固定的拿地计划。我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域,三四五线城市不会去进。”而在8月22日的融创业绩会上,孙宏斌表示,在拿地方面,公司下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

佳兆业则表示,以前瞻性眼光策略性布局全国一线及重点二线城市。数据显示,目前佳兆业在一线及重点二线城市的土地储备占76%,其中,近55%位于大湾区。

撤离三四线城市成共识

“大家如此布局的理由是控制风险。”一名不愿透露姓名的房企销售负责人。种种迹象表明,各大房企目前纷纷把目光聚焦一二线城市,这似乎成为目前多数品牌房企的共识。从目前已发布的品牌房企中报可以看出,一二线城市已经成多数品牌房企的重点布局方向,各大房企在一二线城市的土地储备占比有所增加。万科、融创等多家房企一二线城市土地储备超过8成。其中,融创上半年在武汉、重庆、济南、天津等9个热点二线城市均有拿地;中海在一二线城市新增土地储备建面占比超过9成,而2018年底占比为8成;龙湖在一二线城市和“强三线”城市及香港,土地储备占比接近90%。

保利在一二线城市的拿地金额占比超过79%,是继2018年11月拿地转谨慎以来再次积极拿地,且以省会城市为主。旭辉今年上半年在一二线城市新增土地储备也急速增加,建面占比超9成。就连此前主要以三四线或环一二线城市为主的雅居乐也开始加速布局一线城市,今年6月,雅居乐首入北京,以逾30亿元的总价竞得北京一宗住宅用地。

此前,北京房企首开股份发布的一份融资公告非常直接,公告直接表明融资不用于三四线城市房地产项目开发建设。在今年3月份的业绩发布会上,阳光城董事长朱荣斌就表示,“回归一二线城市已是房企共识,未来一二线城市的竞争将会很激烈。”龙湖首席财务官赵轶在8月26日举办的中报发布会上也强调,武汉、青岛、重庆等热门的一二线城市,龙湖目前已经进入49个城市。这样布局使土地储备结构比较优化,为未来公司业绩发展提供了强大的基础。

多因素倒逼回归 一二线城市

为何房企都不约而同地选择悄悄撤离三四线城市、回归一二线城市,这和市场有着直接的关系。今年3月,媒体就爆出多个四五线资源枯竭型城市房价崩盘的案例,例如东北鹤岗、甘肃玉门等城市的房价,最低的房价低到每平方米几十元,一套房只要一万到几万元不等。其实,从市场反应可以看出,除了资源枯竭型城市之外,随着棚改红利的逐渐消失,全国三四线城市房价普遍已出现明显的下跌。

《易居房地产研究院发布的2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示, 40个典型城市新建商品住宅成交面积较2018年下半年下降10.3%,较2018年上半年下降0.3%。其中,18个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降8.9%,较去年下半年下降17.9%。4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长38.9%, 可以看到,上半年一线城市成交量开始触底反弹,而三四线城市降温明显,成交量环比和同比降幅均出现明显下降。

易居研究院研究员沈昕表示,预计全国楼市还将继续降温。除一线城市有望延续反弹外,东部和中部二线城市未来可能继续降温,三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。2018年四季度以来,多个三四线城市楼市需求回升放缓,房价也相应出现疲软。如广东的佛山、中山等三四线城市,两年前房价上涨较快,今年起已经出现明显的下跌。

其中,佛山从2018年年底达到最高价,每平方米均价超过15000元,今年开年起一直“跌跌不休”,8月份的均价只有每平方米12000元。中山房价也于2018年11月达到最高点14650元/平方米,之后一直处于跌势,现在已在14000元/平方米以下的水平。

另外,除了南北方三四线城市出现跌势,中部其他省份也存在同样问题,江西宜春、湖南衡阳、株洲等,去年起,这些三四五线城市均出现不同程度的下跌。

过去,不少房企也曾因去到三四线城市吃了大亏,据悉,万科因为位于辽宁三线海滨城市营口的海港城项目,计提存货跌价0.68亿元。对于撤离三四线城市,中国房地产报记者采访了万科相关人士,对方表示,“不能说万科撤离三四线城市,此前万科一直比较集中于一二线城市,只是比重作了些调整。”

回款成房企存亡的命门

在万科的此次发布会上,高管们多次强调坚持快速销售,积极回款;恒大也在全国范围内打响了“金九银十”降价促销“第一枪”,目的均是指向加速回款。融创孙宏斌也表示,下半年融资端仍然保持严控,并可能成常态化,回款关系到企业生死存亡。

恒大市场人士:“恒大卖房的策略都是积极销售,从不捂盘惜售。在现在的大环境之下,就更是采取了多重促销活动,目的就是快速清盘。”

万科一位市场相关负责人:“我们开盘前都会自己定一个开盘率,比如开盘率一般定在60%。按照这个最低底线,努力积极销售,加速回款。”

对于当下国内房地产宏观调控政策以及后市的预判,孙宏斌直言,这次调控主要是从融资端发力,严格地控制资金往房地产流动,预计融资端会持续收紧,土地市场会下行,商品房销售也会受到很大的影响。在此局面之下,房企一方面必须加速开发出售房屋回款,另一方面高速的开发需要资金支持,危急之下,房企加大刚需盘开发占比,增强流动性,紧急回款成房企存亡之命门。

(来源:中国房地产网)

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