百强房企销售增速放缓 三四线城市楼市调控逐步展开

【环球网房产综合报道】 在调控不断加码下，全国房地产市场呈现降温态势。据克而瑞数据显示，2021年7月，房企TOP10、TOP50和TOP100销售额分别为3789亿元、8842亿元和10508亿元，同比回落11.55%、1.86%和4.05%，环比下降32.33%、22.31%和25.53%。

单月销售首现负增长，但整体来看，预计全年销售目标可实现度较高。以2021年1-7月累计完成情况来看，在已披露2021年销售目标的29家房企中，平均完成度为55.33%，有23家房企完成度超过50%。

尽管销售额同比下降，但在TOP50房企中，7月的销售均价同比增速显著。TOP10、TOP30和TOP50在7月的销售均价分别为13170、15743、15908元/平方米，同比增速分别是7.04%、17.3%和13.43%。

销售额下降，增速放缓的情况下，房企在拿地方面也稍显谨慎，据首创证券报告，2021年1-7月，TOP100房企新增土地建面35042.3万平米，同比下降5.8%；累计拿地金额达到24331.5亿元，同比增长8.6%；新增总货值达到55181.3亿元，同比下降1%。

其中，2021年1-7月，TOP10房企拿地金额增速较高，同比增长39.7%，且新增土地货值也是较高，为21775.2亿元，同比增速16.9%。在各阵营房企中，仅TOP10房企的新增土地货值处于增长，其他均为负增长。

来源：首创证券研究报告

这或许与三线四档及两集中供地政策有一定的关系，三线四档的高压线使得房企在2020年集中降档，两集中供地则直接考验房企现有的资金情况，拿地策略及未来战略规划的方向。再加上40%的拿地销售比，间接限制了房企用于招拍挂及收并购的资金规模。

国盛证券以截至2021年7月的房企拿地金额与其2021年年度销售目标进行计算，研究表明，TOP10房企中，有三家房企的拿地销售比超过了20%，分别是招商蛇口、华润置地和金地集团；在TOP11-20房企中，仅绿城中国拿地销售比超过了20%。

总体来看，拿地销售比超过20%的房企，多在上半年拿地较为激进，为了达标，这些房企将在下半年“勒紧裤腰带”，逐渐减少拿地。

来源：国盛证券研究报告

国盛证券认为：“40%拿地销售比能够在一定程度上降低一线城市的拿地热度，使房企更多关注二三线城市的布局。房企可选择在地货比更低的二三线城市拿地，基于每年赚取的利润来稳步发展，从而保证在满足小于40%拿地销售比的前提下实现来年拿地金额的增长。依托于每年赚取的利润，实现高质量内生增长。”

来源：中国300城市土地市场交易情报(2021年1-6月)

据中指研究院《中国300城市土地市场交易情报(2021年1-6月)》，2021年7月，各线城市供求量环比均降，但在成交均价方面，三四线城市的成交均价同比上升，上升幅度约37%。一线城市同比下降80%，二线城市同比下降56%。当然，一线城市的成交均价下降主要受集中供地的影响，7月是集中供地少有期，土地市场并不活跃。

从土地出让及成交总价方面来看，在2021年7月住宅用地成交总价TOP10榜单中，仅佛山和东莞两个新一线城市，分别有一宗土地进入榜单。二线城市南通有4宗土地进入榜单，其中有三宗成交总价超过40亿元，而淮安作为三线城市也有一宗土地进入榜单。

尽管二三线城市在升温，但基于目前房住不炒的定位，调控政策未有间断。如近期武汉推出的“房票”政策；无锡建立的二手住房成交参考价格发布机制；杭州年内第三次上调房贷利率，并首推“竞品质”试点地块等。

7月29日，住建部曾约谈房价增长过快5城，将其纳入房市监测重点名单，包括银川、徐州、金华、泉州、惠州。在此之前，已有13个城市被约谈，包括广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌，这些城市基本都处于全国房价上涨前列。

前有全国和地方政策调控，后有销售规模下滑，融资及债务监管等指标管控，下半年促销售、抓回款或成房企的排名前列要务。58安居客房产研究院分院院长张波认为：“今年下半年，在部分城市和区域，房企加大促销力度的趋势会进一步加强。从房企的到位资金来看，金融机构的贷款占比不断减少，而定金和预收款则是主要的资金来源，因此，通过加快回款来保证现金流稳定，不断降低自身杠杆，将是房企在当下最明智的选择。”

（来源：环球网）