2020如果房价继续不涨,该怎么办

搜狐焦点丽江 2019-12-10 09:18:13
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

快年底了,本来想和大家分享一点喜庆的话题,但越到年关,我突然有了那么一点危机感。 源于这段时间,和买房人线下见面还蛮多,咨询的问题都很实际,相比买哪里这种伪需求,大家get最多的一点,还蛮让我意外的: “如果明年房价还不涨,怎么办。” 老实说,我突然意识到一件被忽略的事,因为我的粉丝朋友大多数是一线

快年底了,本来想和大家分享一点喜庆的话题,但越到年关,我突然有了那么一点危机感。

源于这段时间,和买房人线下见面还蛮多,咨询的问题都很实际,相比买哪里这种伪需求,大家get最多的一点,还蛮让我意外的:

“如果明年房价还不涨,怎么办。

老实说,我突然意识到一件被忽略的事,因为我的粉丝朋友大多数是一线或者强二线居多,调控非常前置,因此他们所在城市起码横盘两年以上了。

那么问题就简单了,不管是现在入手还是继续持仓,本质上风险确实在叠加。

索性那我也不模棱两可,直截了当的来聊聊这个问题。

01

在我看来,这个问题有个必须的充分条件,就是能不能判定明年的房价还是会继续横盘。

我的个人看法也直白,各位趁早放弃大涨的念头,但很多城市明年会有一波小周期,向上升浪的那种。

为什么这么说?首先,我们先把目光放到两天,北京开了一个会,中央政治局会议。

也是过时的消息,大家都知道了,这次,没有提及房地产。

各种解读包括我们说的也很透彻了,内核是贯穿的,一个字,稳。

我给大家再翻译下这个字的意思,就是大家散了吧,大机会是没有了,起码在上面再次有了新表态前。

好,大哥都这么闷着,一众小弟其实就纠结了,具体到地方,才是干活的。

地方经济要发展,也要有财政拿出修地铁,建高价,短时间家里都还有点余粮,时间一长不是每一个都财大气粗的。

我们能看到默契的新房限价和溢价不多不少的楼面价,都算这种调控体系下平衡产物。

把2018年前三季度415次调控捋一捋,你会惊人发现有25个城市在放松限购,连深圳这个浓眉大眼居然都在豪宅线上动点脑筋了。

不是每个城市都是长沙这么有理想主义情怀,大部分都要解决现实主义的事情。

而且和饿久了的地方一样,不少城市,市场端彻底触底了。

说起来逻辑也不复杂,这些城市都是我们能脱口而出,一方面你就能知道这些城市一二线地位,另外一方面,正因为你的地位很重,所以得到了上面的重点照顾。

于是,调控你先搞,后面我盯着,市场就这么饱一顿,饿一顿至少饿了两年。

个别突出的,比如上海同学,都扛了三年,搁以往,买上海都是能在老家吹上一年,现在都不好意思和人打招呼,说自己站了三年岗。

换句话说,底部的市场期待利好太久,而甚至一次小利好能给到能量,不容小觑。

比如11月20日,央行降低LRP的五个基点,这是四年来首次降息。

比如国家统计局公布了,发布了6%这个微妙的经济增速数据。

比如小阳春来了,大家需求都在这释放了...

总之,对于楼市,我看到大部分因素都在站到变好那一面。

但我申明一点,如果有微涨可能性的话,依然还是这些率先调控的一二线城市同学们。

毕竟人家挨了最早最毒的打,现在回头收点利息,这很公平,也没毛病。

02

好,要明白这是我个人往乐观方面想,那万一我错了呢。

我也不想到明年这个时候,有粉丝朋友来堵住我,不让我回过家年,有时候负面思考也不见得是坏事,起码在享受最好的之前,要把最坏的搞清楚。

那么,我们不妨开个脑洞,看看如果明年房价不涨,楼市的沙盘会演变成什么局面。

首先,刚需很可能真的就没有了。

背后的逻辑挺简单,现阶段最少的一半刚需都是被市场裹挟出来的,想买二套,是因为隔壁邻居投房赚钱了,想投机学区房,是因为我知道能加点价格甩给下一家。

很多时候我们对楼市的欲望被人为创造出来的,被外部投资客搅动,被同城市,同板块的人群跟风。

而现在这些投资性因素,彻底死绝了。

换而言之,整个市场封闭,也没有了外部力量介入,内部资源的蛋糕越切越细,整个市场的信心被彻底的磨光了,那刚需就真的不急了。

大概这是为数不多,刚需真正是上帝的时候。

而往往越是这个时候,刚需却选择远离,反正整个市场就像养在鱼缸里的水,掀不起什么浪。

或者说,这不是一个死掉的市场,而是一个一潭死水,没有流动性的楼市。

说实话,我见过太多这种城市案例,11年到15年,这些人就像被保护太好的孩子,社会的险恶似乎离的很远。

结局通常都是,觉的投资客和少部分先知先觉本地人在嘲笑中,吃干净筹码,安静等着这轮行情的引爆点。

但不管怎么样,对绝大多数而言,唯一能说服他们,只有眼前的市场。

03

当然,也不是说这样子城市就没有楼市了,市场以一种很神奇的风格在切换。

就是每个城市中,带着真实改善需求,想住好一点的小区或者板块也好,或者借机进行另一种投资也好,这部分群体会动起来。

这个城市的内部某些产品或者板块,往往会出人意料迎来一波小高潮。

假如横盘也有深水区的话,走到深处里面大部分人是迷茫,但唯独这部分人目标很清晰。

因为这些置换用户已经是城市既得利益者,很少有什么情绪上焦虑和波动,同样也有了对冲的资本,因此也是所有周期里面目的坚决的那种。

这个时期,他们心仪已久的板块和产品终于迎来交易静止期,改善会在几个好的板块,好的小区迎来释放。

虽然听着很不可思议,就好比当初苏州园区18年的第二波升浪内在逻辑,就是其他区域那些改善抓住时机进行置换,只有苏州园区的有独立行情。

横盘没什么可怕,再深的深水区,也有露出水面的岛屿。

04

总的来说,你不能否认,再横盘一年,市场艰难将是几何级的。

然而,对政府和开发商而言,市场再难,投资和刚需的两条腿都瘸了,可日子还是要过的。

政府照旧卖地,开发商照旧接盘,只不过默契会来紧密,毕竟以前楼市在狂奔,很多事得过且过。

现在地主家也没有余粮了,搭伙过日子就要精打细算了。

对政府而言,在卖地上会越来专业,控地的节奏,预留给开发商利润空间,围绕这块远期配套。

考量会越来越多,意味着开发商入场券也愈发难拿。

同时,为了维持横盘期的稳定,在开发商身上的限制依旧不会少,虽然看着开发商受苦,但其实连锁效应发酵,还是传递到产品口子上,传递给买房人。

最后演化的结果,就是以前楼市中大家抢跑,快周转很重要,,现在日子不好过了,控制成本和回款的现金流更重要。

产品怎么办?好办,多找点渠道,多来点营销,虽然花了点钱,但比起打磨产品的精力和成本来说,太微不足道了。

所以产品长得越来越像,暴露的问题也越来雷同,终于有一天,我们可以在塑胶跑道看湖了。

曾经我和大家分享过一个观点,这两年的新房很可能是我们买到质量最差的一代产品。

如果明天楼市继续保持横盘,那么请再加上一年。

05

最后,我希望各位不要轻视,这只是个可能的脑洞,大厦可以千丈,但动一动地基就能倾覆一切。

哪怕期限只加了一年,你也要认知到,很多城市已经有了2到3年前置横盘周期。

某种程度代表了,多加一根稻草,是不是真的崩坏市场信心最后那根弦,谁也不知道。

悲观者玩玩正确,乐观者往往成功,在我看来很多事没有对错,无愧的只是自己的选择。

即便我是乐观派,但我也尊重风险厌恶型的买房者,所以我也同样给到那些相信明年是个横盘年的买房者,一些买房...预案吧。

1、

现金流压倒一切,而什么是健康的现金流,按炒房圈定义,杠杆齐平月入就算健康了。

既然厌恶风险,我们打个对折,杠杆月供不要超过月入的一半,起码能保证横盘期生活品质。

2、

看重现金流另一层定义是,你的资产定义也是要产生正向现金流的。

对你而言,需要时间博暴击的新城区请避开,回归主城价值,去找到高租售比和容易套现的板块和房子。

3、 这不意味我就推荐你老破小,商住之类高租金产品,不容易变现的资产在这样世道里,一律不沾。

这条压倒前两条。

4、下面我们段位提升点,到资产配置的层面,那我第一个建议,就是回归一线。

不谈一线回撤多少,被低估之类很虚无的,单一点,既然你都这么迷茫了,那为什么不回归最安全的灯塔。

5、胆子大点可以去二线布局了,不要问我哪里有价值,记得两个原则:

第一,这个城市你身边朋友,10个有9个听过就可以了。

第二,这里置业顾问和中介把你当上帝一样供着就行了,甚至一些只能在桌子底下的交易能愿意帮你承担。

错不了。

6、还记得那些要改善的人群,你其实可以比他们更快一点,去城市的核心区,还有那些改善性的好产品。

最佳选择是,这种区域的好产品,次新二手那种,前提他们还在被市场遗忘。

其次,想省事点,可以找开发商买新房,便宜要尽情占。

7、这种行情下,笋盘是很容易泛滥的,因此你要再多一倍的小心,有损必有坑。

06

最后,还是回到那个问题上来,2020,如果楼市还是不涨,怎么办?

“只要你不在楼市中犯错,再等他两年又何妨”

来源:(和讯名家)

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。