公寓房好还是花园洋房好?

华人新移民在买投资房时，讨论最多的问题是买公寓房还是买花园洋房？多数华人都认为花园洋房好。除了住的舒服之外，主要是认为占有土地面积较大花园洋房升值一定快些，认为房地产升值主要就是地皮升值。公寓楼房嘛，虽然室内面积也不少，但总体地皮面积小，加上建筑本身只会变旧，只会贬值，所以升值不如洋房。

其实这种想法是不合实际的。房地产升值的确主要是地皮升值，但房子一旦造好，它的价值是和地皮捆绑在一起的。战后五十年来，澳洲大城市的房价有过几次上下起浮，但仔细平均计算一下，每年的升幅都是很大的。以墨尔本为例（见澳大利亚房产协会公布资料），年平均递增在10%（各地区略有不一样）左右。扳手指计算法就是平均七至十年翻一翻，1994年的二十万房子在世纪末变成四十万的房子。今日许多移民七年以上的华人移民可以验证这一条，当然其中主要是买了近郊花园洋房的华人移民。

公寓房是否不增值了呢？我们假定其如果不增值的话，那么，有人想买一套城里七年前的公寓，岂不是只要二十万即可得手？但事实上目前墨尔本新上市的公寓房较便宜的二房一厅也要近四十五万了。没有花园的公寓和郊外有地皮的洋房价格基本是同步上升的。

房地产在资本主义国家是和其它任何商品一样，其价格升降是由供求关系决定的，除了更多地受到银行利率、政局动荡影响外，价格升降完全取决于市场。城里公寓不升反降，就会吸引投资者进来，使房屋市场价格能平衡其实际价值。房地产商人和市民百姓小投资者都被利益驱使，这和城南的西瓜与城北的西瓜价格差别不大是一个道理。

花园洋房地皮大，但上下班要贴油钱和昂贵的停车费，汽车折旧和保险也是不小开支；开车上下班要考虑时间，精神疲劳，交通安全等，如今许多人宁愿住在城市公寓。世界政局不稳，中东产油区的动乱，使近年来的油价跳跃，人们加油也要‘货比三家’地挑选加油站。油价过了1.5澳元大关后，再回到一元三的可能已经没有了。当汽车费用如此之高后，人均占有一、二辆汽车的澳洲人会捂住自己钱包的。那时候住得不要太远就是一种明智，既符合新一代的环保理念，又堵住了钱袋上的那个窟窿。

如按房价升幅计算，花园洋房似乎略高一些，但华人移民既然是投资，就要讲究回报，讲回报就不能只看七年后出手售房的钱，也要看七年中出租的收入。显然公寓房的现金收入要高许多，有的要高出一倍。一般花园洋房租金收入在3%--4%左右，而城中公寓房扣去管理费仍有5%以上的回报。此外，新的公寓除了空置率低之外，还有可观的（平均每年近万元）税务折扣。如果两项相加，和七年后的卖出价放一起计算，公寓房投资回报并不输给花园洋房。据我知道，个别好的公寓房价格也是七年翻一番。

买一个花园洋房的钱可以买两个或一个半公寓单元﹐仅仅拿单个公寓单元来与单个花园洋房进行比较是不正确的﹐仅仅只比较资本增值而不比较租金回报率以及税务利益也是不正确的。租金回报高可以使投资者的现金流较为充裕，从而买更多的投资物业。进行整体比较才是正确的方法。可以有两种比较方法，一种是以初始投资额度为基准，比较同样投资额度的情况下，花园洋房与公寓单元的回报区别；另一种是以日常可支配的现金流为基准，在同样现金流情况下，初始投资额度可以不同，两者回报的区别更大。请看下表以现金流为基准的比较：

表中排名前列方案是买一个60万元的旧花园洋房，每周需贴＄255，一年后增值10％即6万元，扣除贴进去的钱(这里还没有算入旧花园洋房的维修费)，淨回报是$46,736；第二方案是买两个40万元的新公寓单元，每周共需贴$124，只等于排名前列方案的大约一半，一年后增值8％即合计为6.4万元，扣除贴进去的钱，合计淨回报是$57,494。可见虽然投资花园洋房的资本增值好一些，但是到手的回报反而比投资公寓单元低。因为版面的限制，笔者在第二方案中只列举了两个公寓单元，事实上该投资者可以一次性买四个40万元的公寓单元，每周贴进去的钱才与买一个花园洋房贴进去的钱相当，而投资回报则翻了一倍。至于在同样投资额度情况下的比较，读者可以按以上方法自己试着算算。注意﹕每个家庭的投资物业有35.2万的免地税额﹐超过部份要交1.6%的地税﹐买几个公寓单元可能还没有达到交地税门槛﹐而买一个花园洋房可能已经超过纳税门槛﹐再买第二套投资物业不论是花园洋房还是公寓单元就要交完全的地税了﹐买的投资花园洋房越多﹐花费的地税就越多﹐与买公寓单元回报的差距自然也越大。

以上谈的是常规情况下的比较，没有将一些不可测因素考虑在内，比如土地用途规划的更改、政府的发展计划的影响等。总之买花园洋房还是买公寓单元，要根据每个人的具体情况来定，钱多、抗风险能力强的人可以考虑买花园洋房，风险与机会都会大些；反之则应考虑买公寓单元。在近市中心区域投资，因为人口密度大，年轻人多，公寓单元的出租机率大，在远郊，花园洋房与公寓单元的出租率就相差不会太大。在房价增长迅猛、增值空间仍大的时候，买花园洋房是合算的，因为资本的迅速增值很快就能弥补倒贴的钱，并且超过；在房价增长缓慢、停滞、下跌或接近由高到低的反转点时，买花园洋房投资就千万要三思而行。总之，买投资房不要凭感觉，而要凭计算器。

澳大利亚近年来大力推广教育出口，海外学生数量骤增，墨尔本，悉尼城中据说“三人行，必有一学生”。大城市的大学多建在市区，开学期间，各出租房屋代理处人满为患。尽管各国学生对住房要求很不相同，但有一点则相同，他们不会如传统澳洲人一样悠闲，喜欢森林和沙滩。更无可能只是为了几小时课而长途驾驶。花园洋房买入的价格是按总面积平方米计算的，但租客比较在乎的是实际住房面积，花园有时是个累赘，花园的美伦美奂他们无心享受，也不会给玫瑰和草坪浇水。他们是澳洲大城市房价的承托者，也是房地产走势的一个重要风向标，海外学生的数量直接影响出租市场，也影响新的公寓房投资市场。

当然华人移民并不需要如发展商一样的眼光和贪婪，新移民如果自住和首次买房，仍可考虑近郊的花园洋房，特别是当你不在城中的高楼里上班的话。

申明

本文经作家王晓雨授权发布