三城市生变,一波三折的第二批集中供地透露哪些信息?

近日，第二批集中供地又掀起了土地市场的一波高潮，先是深圳中止出让，随后天津发布延期公告，青岛紧随其后“终止”出让。相较于首轮集中供地的火热，第二轮似乎更为谨慎。

目前无锡、厦门、长春三座城市已完成第二批集中供地出让，上海、深圳、天津、苏州等多座重点城市已公布出让计划，而从两个批次集中供地的规则变化中，也可窥见一些新的市场信号。

（青岛市自然资源和规划局截图，央广网发）

三地集中供地生变

8月11日一早，青岛第二批集中供地被紧急“叫停”，消息一出便引来广泛关注。

公告显示，“拍卖活动因故终止，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。”根据7月30日发布的出让公告，本批次青岛计划出让国有建设用地100宗，出让面积约5474亩。

这已经是近日来第三次传出集中供地计划改变的消息。青岛发布公告的前一天，8月10日，天津市规划和自然资源局发布补充公告称，第二批集中供应土地挂牌起始时间统一调整为9月1日9:00，截止时间统一调整为9月10日。8月6日，深圳公共资源交易中心发布公告称，中止第二批集中供地挂牌出让，而其原定出让时间为8月9日。

（深圳公共资源交易网截图，央广网发）

三座城市接连传出变动，加上北京、广州等城市第二批集中供应地块未按原计划时间推出，几番波折不免引发业内对第二批集中供地规则改变的猜测。

严控高溢价成关键词之一

7月30日，中央政治局工作会议再次强调稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。8月9日，央行再次重申：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

可见在“房住不炒”的原则下，保持市场平稳依然是地产行业的主基调，而稳地价可以说是稳房价与稳预期的基础。从目前几座城市发布的第二轮集中供地计划中，不难看出控制地价的趋势。

其中，天津尤为明显。按照原定计划，天津本轮推出的61宗地块起始总金额为533.189亿元，除一宗未设置较高限价地块外，其余60宗地块起始总金额为531.469亿元，较高限价合计约为785.25亿元。而在10日发布的补充公告中，除了出让时间推迟，更重要的是土地价格上限的调整。据统计，调整后上述60宗地块较高限价合计约为610.89亿元，整体溢价率由约47.75%下调至约14.97%。

单宗地块来看，按照原来的较高限价，天津市推出的61宗地块溢价率多在40%以上，部分地块溢价率甚至达到50%，而调整后地块溢价率均降至15%以下。

相较于首轮集中供地，杭州限制地价的意图也在本次出让计划中体现地更为明显。5月初，杭州首批集中供应57宗地块成功出让，揽金约1178亿元，整体溢价率约为24.85%，部分地块溢价率达到30%。

而根据杭州市规划和自然局发布的第二批集中供地挂牌出让公告，本轮计划出让31宗地块，溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限设定为10%，此外，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金方可参与竞买。

对于青岛集中供地，中指研究院青岛分院研究主管郭晓锋指出，首批土地集中出让中，开平路45号地块曾引发多家房企竞价，最终以超60%溢价率成交，与政策基调不相符。他认为青岛此次“终止”第二批次土地出让，后续土拍规则或进行调整，严控高溢价。

竞品质时代或将开启

严格控制土地溢价率之外，提高住房品质也是第二轮集中供地中的热点词。

首批集中供地中，北京已经在控制商品房品质方面作出了实践，30宗出让地块有10宗进入竞高标准商品住宅建设方案环节。前不久，北京市规划和自然委员会发布《2021年排名前列批集中供地高标准设计方案公告》，8个方案各具特色，且全部执行绿建三星标准。

住建部近期表示：“要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。”提品质受到多个城市关注，苏州、成都等城市纷纷发布新政，严控商品房品质。

在已发布第二批集中供地出让计划的城市中，杭州率先推出10宗“竞品质”地块。不同于北京先竞地价再竞高标准商品住宅建设方案，杭州本次实行先竞品质再竞地价的规则。

根据出让文件，竞买申请人需按照要求向指定账户交纳“竞品质”阶段竞买保证金，通过竞品质阶段取得竞买报名资格的竞买申请人，方可凭杭州市城乡建设委员会出具的地块《竞买报名资格确认书》在网上交易系统注册报名，交纳竞买保证金，参与地块竞买。

除杭州外，对于中止第二批集中供地出让的深圳，业内猜测其出让规则或将发生较大调整，其中竞品质可能会成为重要内容之一。

保障性租赁住房热度高

除上述变化外，保障性租赁住房也是当下行业内一大热议话题。今年7月初，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

各城市对保障性租赁住房建设的重视，在第二批集中供地中也有所体现：无锡已于8月初完成第二批集中供应土地出让，成交22宗地块，其中部分地块设置了配建租赁住房的规则；杭州本次集中供应土地竞买规则也将原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；沈阳出让的部分地块需建设地块内保障性租赁住房，建筑面积不少于住宅建筑面积的5%。

深圳此前发布的第二批计划供应22宗地块中，有2宗地块拟用于建设全年期自持的市场租赁住房，采用“单限双竞”的规则，即限较高成交地价、竞成交地价和竞配建无偿移交的公共租赁住房面积。

青岛此前也有相关规定，部分地块较高竞买报价达到或超过较高限价时，网上土地竞价中止，转入网上竞自持城镇住宅，申报自持城镇住宅建筑面积较高或较先达到自持较高上限的直接认定为竞得人，竞得自持面积全部作为租赁住房。

另一方面，8月11日，有消息称自然资源部已经召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，其中有一条为“不以竞配建等方式增加实际地价”。涉及竞配建租赁住房的城市是否会有所调整，也引起行业关注。

针对这一问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，单纯配建保障性租赁住房，确实会将部分政府的任务转嫁给开发商。当前形势下，部分城市也可能会另辟土地、单独进行保障性租赁住房建设，例如集体经营性建设用地。

上述变化之外，在已发布的第二批集中供地规划中提到一次报价、摇号等方式的城市也较首轮明显增多，中指研究院天津分院高级分析师牛晓蕙认为，摇号政策的目的在于限制资金充裕的开发商过多拿地，也将会有更多的企业参与优质地块的竞拍。

限地价、限房价、竞品质、摇号……不管出让规则如何变化，稳地价、稳房价、稳预期的主基调不会改变，而在此基调下如何兼顾购房者、房企等多方利益，后续土地供应还将迎来哪些新内容，记者将持续关注。

（来源：央广网  记者 ：安垚  编辑： 门庭婷）